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"Allgemein gepflegt": Wann die Zustandsbeschreibung eines Hauses für Käufer zur erwartbaren Beschaffenheit wird
Immobilien werden in der Regel unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft. Wie es jedoch aussieht, wenn bestimmte Eigenschaften zugesichert werden, an denen schließlich berechtigte Zweifel bestehen, zeigt dieser Fall des Oberlandesgerichts Zweibrücken (OLG).
Ein Immobilienmakler kaufte unter Ausschluss der Gewährleistung eine Werkstatthalle, auf deren oberstem Geschoss sich eine Parkfläche befand. Der Verkäufer hatte erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel nicht bekannt seien. Zudem hieß es im Verkaufsexpose: "Die 1960 erbaute Immobilie wurde 1980 komplett und im Jahre 2000 die Fensterfront saniert, was der Immobilie einen allgemein gepflegten Zustand verleiht." Nach Abschluss des Kaufvertrags wurde der Immobilienmakler jedoch von Mietern der Parkfläche darauf hingewiesen, dass die Dachfläche der Immobilie undicht sei. Bei Regen komme es an fast allen Dachflächen, an denen klare Dachplatten eingebaut waren, zu teilweise starkem Wassereinbruch. Zudem sei die Regenrinne im Bereich des vermieteten Ladens auf mindestens fünf Metern komplett undicht. Dem Verkäufer waren diese Undichtigkeiten seit Monaten vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags bekannt - die Mieter hatten ihm das nämlich bereits mehrfach mitgeteilt.
Den daraufhin vom Käufer verlangten Schadensersatz sprach das OLG diesem auch zu. Trotz des Alters des Gebäudes seien die von einem Sachverständigen festgestellten sehr rissigen und entsprechend wasserdurchlässigen Faserzementwellplatten auf dem Dach nicht mehr als hinzunehmender Verschleiß zu werten. Nachdem das verwendete Maklerexpose mit einem "allgemein gepflegten Zustand" der Immobilie geworben hatte, sei diese Zustandsbeschreibung zur für den Käufer erwartbaren Beschaffenheit geworden. Und eben diese wurde nicht erfüllt.
Hinweis: Wer Gegenstände verkauft, sollte stets eine genaue Wortwahl treffen, wenn er die Sachen beschreibt. Ein Wort zu viel oder zu wenig - und ein Verkäufer steckt schnell in der Gewährleistungsfalle fest. Richtige Formulierungen kennt der Rechtsanwalt.
Quelle: OLG Zweibrücken, Urt. v. 28.05.2024 - 4 U 105/23(aus: Ausgabe 08/2024)
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