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Wirtschaftliche Verwertung: Fortsetzung des Mietverhältnisses darf keine erheblichen Nachteile für Vermieter nach sich ziehen
Wird ein gemietetes Wohnobjekt gekündigt, muss dafür stets ein guter Grund vorliegen. Und das zu Recht, denn schließlich ist eine Wohnung Grundlage für ein menschenwürdiges Leben. Dass aber auch auf die Rechte jener Menschen Rücksicht genommen werden muss, die ihr Wohneigentum vermieten, zeigt der folgende Fall des Amtsgerichts Dachau (AG).
Ein Mann verlangte von seinen Mietern die Räumung und Herausgabe eines Einfamilienhauses. Dazu trug er vor, dass er durch das bestehende Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert sei. Im Fall der Veräußerung sei in vermietetem Zustand ein Verkaufspreis von maximal 1,3 Mio. EUR erzielbar - in unvermietetem Zustand würde der Verkaufspreis auf 1,75 Mio. EUR steigen. Er müsste daher im Fall der Veräußerung der Immobilie bei Fortbestehen des Mietverhältnisses mit den Mietern einen Mindererlös von 25,71 % im Verhältnis zum zu erwartenden Erlös bei Veräußerung nach beendetem Mietverhältnis hinnehmen. Im Fall einer baurechtlich genehmigten Errichtung eines weiteren Einfamilienhauses auf dem mitvermieteten rückwärtigen Grundstücksbereich entstehe sogar ein Gewinn von 400.000 EUR, damit betrage die Verlustquote insgesamt 48,57 %. Er sei finanziell auch auf die möglichen Erlöse durch den Verkauf des Mietobjekts in unvermietetem Zustand und die gleichzeitige Realisierung des Bauvorhabens für den Ankauf einer Immobilie im Ausland zur Verwirklichung eines Lebenstraums angewiesen.
Das sah das AG genauso. Es sah die Voraussetzungen eines legitimen Kündigungsgrunds nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch als erfüllt an, da der Vermieter bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Der Bestand des Mietverhältnisses mit den Mietern hindert insoweit die Verwertung durch die geplante Veräußerung der streitgegenständlichen Immobilie. Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses müsste der Vermieter selbst erhebliche Nachteile erleiden, was vorliegend auch nach einem Sachverständigengutachten der Fall war. Die Erheblichkeitsgrenze, bei der von einem wesentlichen Nachteil gesprochen werden kann, ist bei einem Mindererlös von 15 % bis 20 % anzusetzen. Auf die Vermögensverhältnisse des Vermieters war dabei nicht abzustellen.
Hinweis: Kündigung und Räumungsklage in einem Mietrechtsstreit sollten stets von Juristen begleitet werden. Es geht auf beiden Seiten um viel.
Quelle: AG Dachau, Urt. v. 10.05.2024 - 4 C 240/22(aus: Ausgabe 08/2024)
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