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Vermietungseinkünfte:
Zurechnung bei übernommenen Mietverträgen
Gerade bei Gestaltungen innerhalb der Familie sollten Sie darauf achten, die Weichen
richtig zu stellen, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen. Sobald bei
vermietetem Grundbesitz mehrere Personen ins Spiel kommen, werden Sie sehr genau
wissen, wem das Finanzamt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zurechnen
soll. Welche Formalien Sie dabei im Vorfeld unbedingt beachten sollten, zeigt folgendes
Beispiel, das wir aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) abgeleitet haben:
Mit Notarvertrag überträgt der Vater mit Zustimmung seiner Ehefrau durch
vorweggenommene Erbfolge ein mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebautes
Grundstück auf ihre beiden Söhne und behält sich daran einen Nießbrauch vor. Das
Erdgeschoss ist an einen gewerblichen Mieter und zwei Wohnungen sind an private
Mieter vermietet. Die Mietverträge werden fortgeführt. Mit privatschriftlichem Vertrag
räumen die beiden Söhne ihrer Mutter nach dem Tod des Vaters ein unentgeltliches
Nießbrauchsrecht an dem Grundstück ein, das aber nicht im Grundbuch eingetragen wird.
Die Mutter muss danach alle mit dem Grundstück zusammenhängenden Kosten tragen.
Ihre beiden Söhne sollen sie bei der Erfüllung ihrer Pflichten unterstützen. Dabei
entstehende Kosten sollten erstattet werden. Die bestehenden Mietverträge werden
weder mit der Mutter als Vermieterin neu abgeschlossen noch wird ihr Eintritt in diese
Mietverträge gegenüber den Mietern schriftlich angezeigt. Die Mieten werden aber auf ein
Konto der Mutter überwiesen. Die Kontoauszüge weisen einen der Söhne, der die
Verwaltung des Grundstücks übernommen hat, als Empfänger und die Mutter als
Inhaberin aus. Das Finanzamt rechnet die Vermietungseinkünfte der aus den beiden
Söhnen bestehenden Grundstücksgemeinschaft zu.
Zu Recht, wie der BFH bestätigt hat! Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt
nur, wer ein dingliches (also im Grundbuch eingetragenes) oder ein schuldrechtliches
Nutzungsrecht an dem Grundstück hat. Voraussetzung für die Zurechnung der
Vermietungseinkünfte beim schuldrechtlich Nutzungsberechtigten ist allerdings, dass er in
schon bestehende Mietverträge eintritt und neue Mietverträge selbst abschließt. In
bestehende Mietverträge tritt ein Nutzungsberechtigter laut BFH nur ein, wenn er sie
durch ausdrückliche Vereinbarung unter Zustimmung der Mieter übernimmt. Nach Ansicht
der Richter reicht es nicht aus, wenn der Mieter die Miete nur auf ein Konto überweist,
über das der Nutzungsberechtigte verfügen kann.
| Information für: | Hausbesitzer |
| zum Thema: | Einkommensteuer |
(aus: Ausgabe 01/2007)
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