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BVerfG lässt "Mietendeckel" platzen: Berliner Senat verstieß gegen die Gesetzgebungskompetenz des Bundes

Lange haben alle Beteiligten auf diese Entscheidung gewartet - Vermieter wohl in bester Hoffnung, Mieter eher in böser Erwartung. Nun ist er gefallen, der Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) in Sachen "Berliner Mietendeckel". Und wie es bereits viele aus den juristischen Fachbereichen unkten: Er wurde aufgehoben. Lesen Sie hier, warum.

Erst einmal zur Faktenlage: Im Jahr 2020 trat in Berlin das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Kraft. Bei etwa 1,5 Millionen Mietverhältnissen wurde die Nettokaltmiete damit faktisch abgesenkt. Der Regelungsbereich des "Mietendeckels" ging allerdings deutlich weiter als die Mietpreisbremse, die das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vorsieht. Er bestand wesentlich aus dem Mietenstopp, einer lageunabhängigen Mietobergrenze im Fall der Wiedervermietung und einem gesetzlichen Verbot überhöhter Mieten. Bereits ab dem 18.06.2019 war es Vermietern "untersagt", die Nettokaltmiete über die Stichtagsmiete hinaus zu erhöhen. Bei der Miete für erstmals ab dem Jahr 2014 bezugsfertige Neubauten war das Gesetz nicht anwendbar. Infolgedessen waren die Mieten und die maximal zulässigen Modernisierungserhöhungen beschränkt.

Nun musste das BVerfG entscheiden, ob dieses Berliner Gesetz rechtmäßig sei oder eben nicht. Und es befand, das dem Berliner Senat hierbei ein folgenschwerer Fehler unterlaufen sei. Denn das Land Berlin habe gar keine Gesetzgebungskompetenz für derartige Gesetze - diese Gesetzgebungskompetenz besitze ausschließlich der Bundesgesetzgeber. Und mit den §§ 556 bis 561 BGB habe der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht. Damit ist das Berliner Gesetz mit seiner Mietpreisbremse rechtswidrig und unwirksam.

Hinweis: Die Mieter, die ihre Miete reduziert gezahlt haben, müssen diese für die betreffenden Zeiträume nun nachzahlen. Die Fälligkeit der Rückstände tritt mit sofortiger Wirkung ein. Daher sollten die Schulden schnellstmöglich bezahlt werden. Allerdings ist es zweifelhaft, ob bei einem entsprechenden kündigungsrelevanten Rückstand tatsächlich unverzüglich durch die Vermieter gekündigt werden kann. Denn die Mieter konnten natürlich auf den Fortbestand der gesetzlichen Regelung vertrauen.

Quelle: BVerfG, Beschl. v. 25.03.2021 - 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 06/2021)

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