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Verwertungskündigung: Unzumutbarkeit von anhaltendem Mietverhältnis während Umbaus muss nachgewiesen werden
Wenn ein Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet, liegt laut § 573 Abs. 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch ein berechtigtes Vermieterinteresse an der Beendigung des Mietverhältnisses vor. Mit diesen Eckpunkten musste das Landgericht Lübeck (LG) über eine solche Verwertungskündigung entscheiden.
Eine Vermieterin hatte unter anderem einer Mieterin wegen der geplanten Modernisierung und Sanierung einer Wohnanlage für einen Zeitraum von ca. 18 Monaten gekündigt, da im bewohnten Zustand Sanierung und Modernisierung der Bausubstanz nicht möglich seien. Insbesondere würde eine komplette Erneuerung der Küchen und Bäder erfolgen, wobei Veränderungen der Wohnungsgrundrisse vorgenommen würden, da die Bäder vergrößert werden sollten. Zudem solle eine Veränderung der Wohnungsgrundrisse zur nahezu barrierefreien Nutzung erfolgen. Dass eine Sanierung im bewohnten Zustand nicht möglich war, war zwischen den Parteien sogar unstreitig, und die Vermieterin bot der Mieterin Alternativwohnungen und auch Hilfen beim Umzug an. Die Mieterin widersprach der Kündigung trotzdem und wandte eine nicht hinzunehmende Härte ein. Nachdem das Amtsgericht (AG) der Räumungsklage stattgegeben hatte, beantragte die Mieterin während des Berufungsverfahrens Prozesskostenhilfe, die sie auch erhielt, da die Berufung hinreichende Aussichten auf Erfolg hatte.
Das LG entschied schließlich auch, dass bei der Frage, ob ein Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sei, nicht allein darauf abzustellen sein dürfe, ob eine bewohnte Wohnung der Durchführung der angestrebten Verwertung entgegenstehe. Vielmehr ist auch zu bewerten, ob das Mietverhältnis die Durchführung der Arbeiten hindere. Das kann der Fall sein, wenn sich der Mieter nicht bereiterklärt, seine Wohnung vorübergehend zu räumen. Und selbst eine vorübergehende Räumung müsse dem Vermieter insbesondere in finanzieller Hinsicht zumutbar sein. Dabei kommt es auf die Dauer der Unterbringung und auf die Relation der Unterbringungskosten zu den reinen Modernisierungskosten an. Und eben diese Punkte muss nun das AG als Vorinstanz nochmals genau prüfen. Kommt es also zu dem Ergebnis, dass die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses während der Umbaumaßnahmen für den Vermieter unzumutbar sei, wird es der Räumungsklage stattgeben müssen.
Hinweis: Möchte ein Vermieter eine solche Verwertungskündigung aussprechen, sollte er im Vorfeld dringend weiteren Rat einholen. Gleiches gilt natürlich auch für einen Mieter, der eine solche Kündigung erhält. In diesem Bereich ist wirklich jeder Fall anders und muss einzeln betrachtet werden.
Quelle: LG Lübeck, Beschl. v. 26.06.2024 - 14 S 38/24(aus: Ausgabe 12/2024)
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